50城4月份新房开盘去化率跌至29%部分一二线楼市有序复苏

目前，房地产市场仍然低迷，恢复市场信心尚需时日。不过，北京、广州和部分强二线城市有望率先迎来政策暖风。

5月16日，克而瑞重点监测数据显示，4月份，全国50个城市开盘率降至29%，较3月份下降6个百分点，其中逾六成城市开盘率环比下降。但新房开盘不足四成的城市中，首先是北京、广州房地产市场有序回暖，去化率企稳；二是很多城市受成交结构性因素影响，去化相对较好的主城区推盘项目大幅增加，结构性提升了全市平均去化率。

“经过深度调整，房地产市场出现了一些疲态，叠加疫情效应，房企融资渠道受阻，部分城市和地区新房降价销售现象逐渐增多。”中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，不过，2022年的房地产调控政策延续了去年四季度的调整方向。随着信贷政策的逐步稳定，如果疫情好转，市场有望得到修复。

长三角楼市复苏缓慢。

根据克而瑞研究中心的数据，2022年超过45个城市受到疫情影响，其中近七成位于环渤海和长三角地区。4月份，长三角20个重点城市商品房成交面积同比下降69%，比3月份累计降幅扩大11个百分点。上海、杭州、苏州的线下销售基本停滞。

“合肥、宁波等长三角地区二线城市房地产市场转冷，去化率明显下降。比如宁波4月份新增站点平均去污率从上月的47%下降到27%，环比下降20个百分点。”在报告中，嘉里表示，杭州、宁波、合肥等市场。已经明显减弱，说明买新房的热情下降了，一般很难解构外围区域。即使周末特价房项目营业额有所增长，但整体效果微乎其微。

“受疫情影响，房企供应节奏放缓。即使有些项目拿到了预售证，实际操作中也很难储存客户。访问案例现场的客户数量显著下降，大多数项目资金不足。”某房企营销负责人向《证券日报》记者直言，从成交情况来看，成交刚需相对较快。但是对于一些改善型客户来说，他们名下的二手房很难卖出去，所以他们也筹不到钱去买新房。有些业主的购买周期甚至超过半年。

该人士进一步表示，即使开发商积极自救，也会在一些销售不好的城市推出八折房。每平米价格普遍从500元降到1000元，拜访客户转化率很低，有的甚至不到6%。

部分一二线城市率先企稳。

整体来看，全国很多典型城市的楼市成交呈现结构性特征。一是部分一二线城市开盘率上升；第二，大部分城市主城区的房产销量都比较高。

以北京为例，柯睿监测数据显示，4月份北京开盘价率稳步上升至45%，环比上升15个百分点，部分价格倒挂为房地产“阳光”。4月12日，东城区天坛府加推240套，价格12.8万元/平方米。开盘当天认购231套，去化率96%。

此外，广州的房地产市场正在缓慢复苏。4月广州开盘率升至21%，环比上升2个百分点。总的来说，中高端需求坚挺，部分价格标杆项目优秀。4月16日，万科金域熙府、和府两个基准价项目，新增少量大户型产品试水市场，价格从6.2万元/m2到6.7万元/m2不等，略高于上一批，去化率分别达到88%和70%。

在克而瑞看来，广州、深圳、苏州、武汉等一线和强二线城市的经济基本面相对优质，人口吸附能力强，市场需求和购买力得到有力支撑。预计房地产市场将在第三季度触底企稳。

“目前部分热点城市政策跟进步伐加快，购房者购房情绪有所恢复。这类城市的房地产市场有望率先企稳，但大部分城市仍有望疲软，短期内难以明显好转，叠加去年销售整体基数较高的影响。全国商品房销售规模同比下降或仍较大。"华夏研究院指数部市场研究总监陈文静对《证券日报》记者表示，短期来看，需求端政策可能会继续优化完善。近日，央行和银监会释放出下调首套房贷利率下限的积极信号。各地下调首套房贷利率还有很大空间。随着政策逐步见效，市场信心有望逐步恢复，但短期市场恢复节奏仍取决于疫情的有效防控和各地政策的落实。