中信与万科的隐秘“淘金路”

在业绩发布会上，当被问及如何衡量商业服务的成功时，“独立上市是准则”，这是万科集团董事长郁亮的回答。“孩子长大了，饭量变大了，家里没有足够的食物，需要独立发展。”

地产利润逐渐摊薄，经营性业务被列为万科的“第二增长曲线”。能否独立上市还没有定论，但万科的经营管理平台印度业务“成长”的步伐似乎更快。

5月12日，焦点财经独家获悉，李因正与中信资本控股有限公司就ID MALL项目进行谈判。

“目前正在谈，因为中信资本在北京的ID Mall位置不太好，目前在‘拉’价。我们还没想好。”一位业内人士告诉焦点财经。

5月11日，双方达成协议，李因收购中信建投-长沙方悦ID Mall资产支持专项计划股权级资产支持证券持有人50%的股权，为项目提供运营管理服务，增强目标资产的全方位运营能力。

事实上，2012年开业的长沙IDMALL开启了中信资本商业地产元年，是中信资本重要的商业环节。2017年，中信资本发行了国内首单美元基金结构化REITs，受到投资者的积极认购。收购完成后，李因将该项目更名为印象城并进行运营。

据了解，北京李芳远ID MALL的前身是北京“最难重建项目”之一的罗梅市。2015年，中信资本借势困难收购罗梅城，并命名为“方圆巷ID MALL”，这是中信资本的第四个项目。此前，中信资本还先后开发了长沙方悦ID MALL、合肥方悦ID MALL和上海189弄购物中心。据另一财经焦点了解，在合肥方悦ID MALL的背后也发现了万科。

计划回购，还是寻求公募REITs？

对于两者的紧密合作，有业内人士对焦点财经表示，表面上看，投资股东中信资本的投资期限似乎已经到期，基金投资人需要套现，中信需要处理退出。还有业内人士认为，这可能是万科为公募REITs铺路。

“中信是万科服务的投行，它推出的投资计划必须由万科回购。”汇盛国际资本总裁黄立冲认为，万科扮演的是房地产基金管理公司的角色，为印度筹集资金参与印度的项目，项目到期后或投资者要求赎回时，由印度赎回。和REITs上市没有关系，至少在香港以外不太可能。"

事实上，早在2005年，万科与中信资本共同设立了中信资本万科中国房地产开发基金，投资于万科及其关联公司开发的房地产项目。他们之间的合作由来已久。中信资本将业务触角伸向房地产投资开发领域，同样始于2005年。此前，该公司专注于另类投资的管理和咨询。

“合作就是中信资本帮助地产商融资，吸引一部分人投资对方的信托计划，或者我们称之为理财计划。比如每一个房地产基金都会由中信资本发起，然后吸引一部分投资者形成投资计划。至于他们参与了多少房地产基金，不太清楚，但他们是长期合作关系，有点像铁狮门和摩根当时的关系。”

一方有资本运作技巧，另一方有项目建设经验，可谓强强联合。

万科可以说是向国外优秀地产商学习的典型。无论是去年对日本大和房建的对标学习，还是早期对美国Putpule模式的学习，即“重资产轻运营”，万科后来也在一些领域尝试学习铁狮门“重资产重运营Pulte财务”的模式。这可能是万科和中信合作频繁的原因。

有资深投行人士对焦点财经表示，目前中国房地产还没有有效的资产证券化市场，所以基本上国内的房地产基金大部分还是公开股和实债，最后还得靠开发商来赎回。另外，目前海外投资者投资中国房地产的意向减弱，这就需要国内的经营者。这也是为什么那么多房地产公司雷打不动的原因。一方面，商业物业、酒店、写字楼的套现能力较弱；另一方面，他们手上有一大堆债务，接二连三地被雷到。

此外，这里不仅有京长交汇处，还有隐藏在2015年开业的合富方悦IDMALL背后的万科的身影。

事实上，作为一家专注于中国市场的投资管理和咨询公司，成立于2002年的中信资本已经展示了其在商业地产方面的雄心。多管齐下涉足房地产，包括股权投资、资产收购、招拍挂等。，是基金常用的。其核心业务包括私募股权投资、房地产基金、结构性融资、资产管理和特殊投资等。，其管理资本超过200亿美元。

同时，对于万科而言，在商业管理公司正式成立之前，万科的商业地产发展战略多以引入合作伙伴的形式进行。

2012年，万科与中信资本旗下子公司共同拿下合肥BH2012-10地块，该地块为商住综合体，总建筑量80万平方米。中信资本负责BH2012-10地块的商业运营，合肥万科负责该地块商业部分的建设和住宅部分的建设和营销。

就参与洽谈的京项目而言，李芳远ID MALL项目位于大郊亭城市生活圈，东四环与屈光路交叉口；商业面积约15万平方米，共七层，地上五层，地下两层。周边三公里覆盖80多万优质人群，消费覆盖180多万客户。中信资本负责该项目的开发、建设和商业运营。

虽然项目的现代设计顺应时代潮流，但由于疫情叠加、营销不吸引人、交通伤害等诸多因素，客流稀少，商户入住率不高。另外，李芳远的IDMALL进入市场的时间比较尴尬，因为2021年开业问题涉及与商家的欺骗纠纷，导致品牌商家互相观望才开业，形成恶性循环。此外，项目附近的合生汇项目之间也存在一定的竞争。

“北京李芳远的ID MALL开了快两年了，一点人气都没有。能不能引领北京四环生活休闲新潮流，真的不好说。”一位网友曾在2021年10月留言。

“因为疫情没有吸引到足够的投资，但是赢家很少，有几家适合带孩子去吃的餐厅。可以慢慢和孩子享受亲子时光，装修很漂亮。”另一位网友在2020年12月留言。

一方面，项目运营水平亟待提高；另一方面，万科入股印度电力6年来，越来越重视运营业务。

就李因与中信资本长沙项目的合作而言，推动双方合作的想法并不困难。

中信资本表示，中信资本和李因集团将积极探索各种合作模式，进一步提升资产价值。同时，中信资本深度参与现有商业地产和城市更新的管理，形成了“投资-资产管理-资本市场”的成熟管理模式。

“未来，公司将继续积极深耕国内商业地产机遇，持续探索和实践地产基金的管理升级和战略创新。”中信资本表示。

事实上，2017年，中信资本凭借长沙方悦ID Mall的稳健运营和品牌价值，发行了国内首单美元结构性REITs，受到投资者的积极认购。中信资本发行REITs显然有其优势。

印度电力集团表示，充分看好商业地产存量市场的价值空间，成熟资产项目权益的收购将有助于提升印度电力在区域市场的集中度。未来，方悦项目将被打造为长沙第一印象城，通过与长沙印象中心的整合联动，为年轻客户打造全新的潮流地标。

再造一个“商业标杆”？

印电作为万科专业物业开发运营能力的平台，有效补充了万科在商业领域的短板。郁亮还提到，未来商业服务发展空间巨大，对万科贡献巨大。

积极拓展商业版图可能也是对“第二增长曲线”的一种考虑。另一方面，万科印度在商业地产投资和运营服务方面确实形成了绝对的实力。

今年3月，李因集团完成了新一轮的组织架构调整。印度总部在原有商业运营中心、资本资产中心、管理支持中心的基础上，新设立了招商中心等职能部门，整合、重构、发展招商能力。这个中心的总经理是姚海波，他也是印度上海城市商业公司的总经理。

此外，此次印度力量在总部新设了“印象交换”事业部，主要负责“印象交换”产品线的管理。

交易涉及长沙方悦ID MALL建筑面积约12万平方米，为长沙第一家大型商场。目前八卦收购的大院李芳远ID MALL总建筑面积为15万平方米，两者规模差不多。如果谈判成功，印度还将再添一座印象城市。

更何况，“轻资产，重运营”是万科商业地产运营的一个基本思路。印度与基金公司的合作由来已久。2015年之前的近两年，万科宣布与凯雷、领汇、东方仓山等有基金背景的商品房公司合作。上海七宝万科广场成为与基金合作的典型案例，也成为业内上海考察的必经一站。

2021年2月，作为“商业地产REITs一哥”的领投地产信托基金宣布，拟斥资27.72亿元收购新加坡GIC持有的上海七宝万科广场50%股权。收购完成后，李因仍持有另外50%的股权并负责经营管理。

年报显示，2021年，上海七宝万科广场营业收入已达4.42亿元，在集团经营管理的十大商业项目中排名第一。

尤其是在当前疫情下，商业地产面临着运营难的问题，对运营提出了更高的要求。

从印度势力的发展历史不难看出，它一直与各路金主关系密切。

印度的前身是SZI成立的一家建筑公司，与沃尔玛合作超市周边地区的选址、开发和招商。金主引入后，与凯德置地成立合资公司，打造“金融+开发+商业”的运营模式。一年后，再次引入外部财务主，与美国西蒙和摩根士丹利成立合资公司，开发“印象城”。李因正式走出代理建设，拥有自己的产品，开始关注资产管理。

2006年，因自身发展资金需要，引入华润集团和美国普洛斯作为重要股东。后来，随着黑石的加入，它被SZI正式更名为“李因集团”。

万科入股印力的6年里，从粗放式发展到精细化运营，印力为万科回归商业做出了贡献。去年6月，王从万科集团调任集团总裁时，也能看出万科对运营业务的重视。王调任前，印力总裁由董事长丁立业兼任。

事实上，万科的商业板块一直保持着良好的势头。以商业开发运营为例，2021年年报显示，报告期内，万科商业业务收入达76.22亿元，同比增长20.57%；其中，印度电力管理的商业项目营业收入为52.3亿元，同比增长23.9%；同店收入同比增长12.1%，整体出租率95.3%。

财报显示，万科集团10大商业项目总收入24.6亿元，占集团商业业绩的32%。济南印象城、宁波鄞州印象城、南宁印象城入住率达到100%。

公开数据显示，截至2021年底，万科已开盘商业项目211个，涵盖113个社区商业项目，总建筑面积1139.16万㎡。其中，李因已开业商业项目105个，涵盖社区商业25个，轻资产出口管理32个，总建筑面积875万平方米。

管理层表示，未来万科将坚持轻重业务并重，每年高质量地扩大800-100万平方米的管理面积。这意味着，如果单位量为10 m3/项目，万科集团每年将拓展不少于8个轻资产商业项目。

此次与中信资本的合作是否会在更多项目上形成连锁反应？同时，地产板块万物云提交上市招股书后，商业板块是否也有“独立”的趋势？财经焦点将进一步关注。