2022年1-4月统计局数据深度点评：短期扰动数据加速下行长期向好政策力

销售:疫情的短期扰动打断了市场的边际复苏。1-4月，商品房累计销售面积39768万平方米，同比下降20.9%，降幅比1-3月扩大7.2个百分点。当月销售面积8722万平方米，同比下降39%，增长21.3%，除2020年2月受疫情影响外，为2006年8月以来最大降幅。4月份销售面积降至2016年之前的水平。1-4月，商品房累计销售金额37789亿元，同比下降29.5%，降幅扩大6.8%，当月销售金额8134.4亿元，同比下降46.6%，超过疫情影响下2020年2月35.9%的降幅。为2006年8月以来单月销售金额的最大同比降幅，4月单月销售金额降至2016年之前的水平。4月以来，全国范围内疫情加剧，49个城市实施了部分地区禁止出城的防疫政策。疫情封控严重地区的线下销售几乎停滞。同时，疫情反复，经济下滑，失业率上升，居民预期收入降低，购买力受到一定损害，观望情绪加剧，中断了春节后销售市场的边际复苏。

投资:销售下行叠加疫情加剧，土地建设投资回落。土地投资和建设投资均有所回落，开发投资同比降幅继续扩大。1-4月累计完成房地产开发投资39154亿元，同比下降10.1%。4月单月投资11389亿元，同比下降10.1%，降幅扩大7.7pct，单月投资自2021年9月起6个月同比转负，投资下行周期与2014年相同，平均下行幅度6.6%，远超2014年。疫情短期扰动消散后，投资恢复仍需需求侧政策。

土地:土地市场持续降温，疫情影响土地供应减少。土地市场持续降温，土地供应面积大幅减少，供需比降低。1-4月累计土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%。4月土地购置面积426.9万平方米，仅次于1999年2月，同比下降57.3%，增幅16pct，仅次于2014年1月。疫情因素叠加销售尚未企稳，购地面积再创新低。今年4月份土地购置面积再创新低的主要原因是:1)疫情影响面积较大，土地交易活动受到影响；2)土地市场遇冷，集中供地普遍萎缩；3)销售尚未稳定，民营企业资金压力大，购买土地的意愿和能力不足。

资金方面:开发贷边际改善，房贷利率持续下调。1-4月，发展到位资金48522亿元，同比下降23.6%，增长4个百分点。4月份，开发到位资金10363亿元，同比下降35.5%，增长12.5%，其中，国内贷款1311.6亿元，同比下降28%，虽然同比降幅仍较高，但下降了1.7%，受销售低迷、个人按揭贷款和存款及预付款拖累，到位资金减少。而1-4月首付合计15357亿元，同比下降37%，1-4月个人按揭贷款合计8037亿元，同比下降25%。房贷利率延续了去年9月以来的下行趋势。4月份，首套房贷利率5.17%，环比下降17bp，二套房贷利率5.45%，环比下降15bp。央行和银监会发布的差别化住房信贷调整政策，是本轮房地产放松周期中首个全国性宽松政策，示范效应明显。

风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期，房地产税、预售资金等政策调控超预期。

市场风险:房地产行业销售下滑趋势超出预期。