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房地产行业4月统计局数据点评:销售开工投资全面下滑政策力度有望突破前期框

发布日期: 2022-05-18 08:39:00 来源: 网络
房地产行业4月统计局数据点评:销售开工投资全面下滑政策力度有望突破前期框

核心观点

统计局公布2022年4月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为8722万平方米/8134亿元/11389亿元/9901万平方米,同比增速为-39.0%/-46.6%/-10.1%/-44.2%,前值为-17.7%/-26.2%。

销量大幅下降,基本面还在触底。4月份销售均价为9326元/平方米,同比下降12.5%,环比上涨0.8%。由于经济周期叠加常态化疫情防控对生产和消费的影响,4月单月销售规模已跌破1万平方米,为近5年来最差单月销售表现,再次证明当前需求端依然疲软。近期70多个城市限购限贷政策明显松动,央行下调房贷利率下限,行业政策环境明显改善。我们认为,随着重点城市疫情逐步消退,房地产基本面有望在二季度末初步触底,随经济复苏逐步回升。

新开工降幅扩大,投资出现两位数负增长。新开工继续下滑,已经达到近10年来最差水平。我们认为主要原因是:核心是销售疲软,企业补库存动力不足;其次,2020年和2021年土地出让面积分别下降1.1%和15.5%,2022年1-4月累计土地出让面积下降46.5%。企业土地储备不足对后续新开工产生了负面影响。在保交的压力下,竣工对新开工也有一定的挤出效应。4月份房地产开发投资下降两位数,投资大幅下降对政策宽松也有催化作用。

房企资金持续收紧,销售回款成为主要拖累。资金方面,4月份房企收到资金10363亿元,同比增速-35.5%,前值-23.0%。整体资金面进一步收紧。分项来看,国内贷款融资1312亿元,同比增速-28.0%,前值-29.7%,略有改善,宽松的信贷政策逐步落实到位。需求端,存款及预收账款3105亿元,同比增速-53.0%,前值-37.5%,个人按揭贷款1668亿元,同比增速-37.3%,前值-22.5%。在防范系统性风险的底线下,金融系统加大了对企业的支持力度。目前房企资金的拖累主要是销售回款,需求不足成为影响企业资金的核心因素。

行业集中度仍在下降,百强房企销售弱于行业平均水平。2022年1-4月,TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额同比增速分别为-46.0%、-54.5%、-54.8%和-49.0%。1-4月,TOP10的销售集中度下降至22.7%。

建议和投资目标

这个月,房地产行业各项统计指标全面下滑。由于周期性因素和疫情的叠加,当前行业基本面仍处于触底过程中。从资金面来看,企业融资环境依然偏紧,更重要的是预付款和房贷持续下降,这说明当前行业回暖的核心症结是需求端的疲软。此前政策表现出供需两端的均衡努力,但从结果来看,不足以扭转消费者的信心,也不足以恢复民营房企的信用水平。所以供需双方走弱的压力依然存在。近期房贷利率的调整,以及部分高能城市限购限贷等重点政策的逐步放开,预示着政策力度有望突破之前的框架。随着复工复产的逐步推进,我们认为销售有望在年中出现拐点。市场的回暖不会一蹴而就,低评级房企仍处于持续失血状态。现阶段,寻找边缘房企仍然不是一个好的策略。我们继续推荐国企和高信用民企的组合,建议随着市场的回暖逐步布局弹性标的。看好业绩稳定的一线龙头,推荐保利地产、万科A(000002,);推荐金地(600383,)龙湖集团(00960,)旭辉控股(00884,)为二线龙头,业绩弹性大。同时看好快速增长并受益于房地产回暖的物业管理和商业管理行业,推荐碧桂园服务(06098,)、保利地产(06049,)、招商刮起(001914,增持)、新大正(002968,)、融创服务(01516,)、盛兴商业(0668,)。

风险警告

销售额大大低于预期。政策调控超预期。融资环境存在不确定性。