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甘伟:集中式公寓才能定义未来丨长租·探索者

发布日期: 2022-05-18 09:15:00 来源: 网络
甘伟:集中式公寓才能定义未来丨长租·探索者

深圳市公寓租赁行业协会会长、于坚房屋董事长、深圳肖丹咨询董事长甘薇

七年对于互联网行业来说,并不是一个短时间。美团从初创到赴港上市只用了7年时间。但对于长租行业来说,7年来,除了关注度不一外,并没有实质性的进展。

“时至今日,这个行业还处于混沌中徘徊的阶段,我不敢说它已经进入了一个向上的增长曲线。”从2015年到2022年,从职业经理人到创业者,甘薇一直深耕长租领域。经历了长租行业的兴衰,他对长租的未来越来越坚定。

虽然目前长租行业的盈利模式尚不明朗,但甘薇相信,长租行业将会有一个美好的未来。在他看来,分散式公寓仍将占据市场主体,但真正有潜力的是集中式公寓。无论是孕育行业的独角兽企业,还是用新标准重新定义的长租行业,未来的亮点可能都是集中式公寓。

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二房东模式的弊端

时至今日,盈利模式不清晰仍然是长租企业面临的最大问题,这也是很多长租企业在经历困难后陷入困境的核心原因。

现在回过头来看,2016年左右涌入长租的公司有些不计后果。“那时候更无知无畏。大家都有一种尝试新事物的心态,认为包机没花多少钱。后来才发现坑还挺大的。”甘薇在2015年参与了弘普公寓的创作。那时候他还不知道长期租公寓会是热点。当时他只觉得以后长租会很值钱。

经过长时间的试错,业界逐渐认识到盈利是一个无解的问题,尤其是随着规模的增大,即规模不经济。行业的主流模式主要是包车模式,人们越来越意识到这种二房东包车模式本身就存在很大的问题。

甘薇算了一笔账:“利润来源于租金差,收入减去底层租金、运营成本,再减去装修费用摊销。大概就是这么个逻辑。装修投资多少年摊销,运营成本主要是管理人的家政费用。一个地方的租金价格在很多地方都是比较明确的,这也是一个共识。基本上2500块租个房子不现实,3500块租个房子也不现实。”

他发现影响利润最大的变量是底层租金,也就是拿房子的成本。拿房成本高,长租机构利润就低,反之亦然。然而,在“租售并举”和共享经济的驱动下,长租迎来风口,资本大规模进入,试图通过抢占规模获得行业主导地位,这直接将长租行业推入了“收房大战”。

因此,基础租金的价格大幅上涨。2018年,媒体频频爆出机构高价收楼的案例。2500元的房子涨到4000元,6000元的房子涨到8000元的情况并不少见。资本推高房租价格,造成舆论高压。最后政府干预房租涨价,纠正了行业乱象。

长租中介大多处于亏损状态。中小长租机构接连遭到雷劈,品牌公寓也未能幸免。去年,纽交所宣布丹科公寓将从纽交所退市。今年年初,上海市第三中级人民法院裁定受理清客公寓破产清算。如今,清客公寓不符合纳斯达克交易所上市规则中公开持有股票的最低市值,退市已成定局。

原因,甘薇认为,二房东模式的本质是不可持续的。房东和机构之间是零和博弈。拿房是低频交易,不像滴滴可以高频交易。一般来说,多次零和博弈可以产生一个市场约束机制,但房东签约一般需要十到十五年。如果他们盈利,他们就会亏损。这种单一的零和博弈使得模型本身站不住脚。

“这种模式可以做成生意。比如夫妻店在这里开了一栋楼。如果房东愿意租给我,我就租下来经营。我过得很好,利润不错,还能养家。但二房东模式无法大规模复制。你能找到100个这样的项目吗?市场竞争必然会提高基础租金的价格。当涉及到规模的时候,利润必须被牺牲。这种模式是不可持续的。”

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集中式公寓可以定义未来

虽然长租的探索很艰难,但甘薇越来越坚定。2021年,他成立了于坚住房和肖丹咨询公司,从职业经理人转变为租赁企业家。

从一开始,干微的目标就很明确,在做轻资产服务的同时,为行业赋能。于坚住房是一家与中国建设银行深度合作的租赁住房服务公司。在投融资和管理过程中,主要涉及融资和管理,帮助管理层建立良好的绩效闭环。“接下来可能会和更多的金融方合作,因为长租行业大部分机构都是资金短缺的,尤其是长期廉价的资金。如果金融方能多参与,行业的生态会很好。”

目前房管的房源有2000套左右,预计年底会超过10000套。公司还在起步阶段,甘薇对规模有自己的想法。长租有天然的地域属性。从管理效率来看,深耕是最合适的策略。所以目前建房的重点是深耕深圳。

肖丹咨询专注于服务政府、租赁平台公司、金融机构、国企、品牌房企、租赁运营商等机构客户。“除了金融服务和运营,我们还在做培训和数据。这些可能都属于行业底层,是行业专业性和规范性的提升。有了底层的数据获取,才能对行业有一个基本的共识和认知。”

甘薇希望打通行业的整个服务链,而不是简单的做哪一个。“毕竟深圳是一个服务生态很好的城市。我们将其定义为居民服务业、产品服务业和社区服务业。服务业有很多可以做的。每个角色都可能孵化出来,这个行业的生态会随着针对不同客户群体的不同服务体系而逐渐完善。”

7年过去了,长租行业依然没有探索出清晰的盈利模式,但方向已经越来越清晰。甘薇给出的答案是集中式公寓。

长租市场的主流供应是分散式公寓。但由于二房东模式的不可持续性,行业将延续大市场、小企业的碎片化状态。能够代表长租行业未来趋势的集中式公寓,可以建立规模效应。就像房价的定价权在于新房一样,未来长租的行业标准将由集中式公寓决定。

从方式上看,集中式公寓可以从存量上来。比如目前很多园区等物业已经转化为保障性租赁房,或者可以来自增量。集中式公寓可以形成租房社区,从而提升大家的租房体验。甘薇认为,这种租房社区是未来这个行业真正进步的标志,可以形成社区。

在甘薇看来,集中式公寓有一定的盈利可能性。一是资产导向型模式,虽然门槛比较高,目前有成功案例,最终通过引入金融机构退出;第二,轻资产模式还处于能力建设阶段,未来会更多体现在产品溢价上,规模想象空间会更大。

对于长租的探索,大家还在路上。甘薇很感慨:“这条路只有企业才能探索。”

上一次选择

ICCRA赵冉:租赁住房的政策仍需完善,企业需要在产品、服务和人才方面突破长租和探索者。

中海长租公寓:资产管理,效率提升,长租,探索者。

王新公寓:租赁市场正等待公募REITs重燃投资热情,长租和探索者

融信长租:自持房源与市场需求匹配度更好,长租探索者

万科园区长租新方向:长租探索者

合景泰府长租产品从居住空间到“租售同权”、长租、探索者的迭代

龙湖冠寓:让青年才俊实现安居、长租、探索者的梦想

惠张爱华:租房也可以有和买房一样的品质,长租和探索者。

碧桂园长租战略的坚持与新选择:长租探索者

罗毅:人们越来越愿意在租房、长租、探险者上花钱。

成家公寓总裁庄松成:长租企业要发挥专业能力,探索长租。

沃趣公寓杨季:品质租房时代的到来可能需要五年,长租探索者。

中房寓公寓:在“严冬”中成长起来的资本“宠儿”,长租,探索者。